Eigentumswohnung: Instandhaltungsrücklage

Als Käufer einer Eigentumswohnung weiß man: Die Eigentümergemeinschaft hat ein Konto für Instandhaltungsrücklagen, auf das jeder Eigentümer monatlich einen vereinbarten Betrag  einzahlt. Zusätzlich zahlt jeder Eigentümer die laufenden Betriebskosten, kleine Reparaturen, Wartungskosten und Verwaltungskosten. Das sogenannte „Wohngeld“ (oder auch „Hausgeld“  genannt) setzt sich folglich aus den laufenden Kosten und der Instandhaltungsrücklage zusammen und wird jährlich auf der Eigentümerversammlung als „Wirtschaftsplan“ vereinbart.  Während man als Mieter für Reparaturkosten, die das Objekt außerhalb der Wohnung betreffen, in keinem Fall aufkommen muss, da sie gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören, zahlt man als Wohnungseigentümer anteilig für die auch noch so kleine Reparatur des Gemeinschaftseigentums.

Sanierungsbedarf am Gemeinschaftseigentum vor dem Kauf einer Eigentumswohnung prüfen

Gut ist es daher, wenn die Eigentümergemeinschaft bereits ein gut gefülltes Rücklagenkonto hat und gemäß der letzten Protokolle der Eigentümerversammlung keine großen Instandhaltungskosten in naher Zukunft auf die Gemeinschaft zukommen. Schlecht ist es hingegen, wenn das Rücklagenkonto nur einen niedrigen Betrag aufweist und gleichzeitig hohe Kosten für größere Reparaturen in naher Zukunft zu erwarten sind. Dieses kann z. B. der Fall sein, wenn das Flachdach des Objektes seit Jahrzehnten nicht neu gedeckt wurde oder die Heizungsanlage veraltet ist. Hat die Gemeinschaft im Laufe der Jahre nur geringe  Rücklagen angesammelt, kann es dann nur heißen: „Sonderumlage“.

Daher sollte der Kaufinteressent die Abrechnungen der letzten Jahre und die Protokolle der Eigentümerversammlungen vor dem notariellen Kaufvertrag in Ruhe lesen. Auch dann, wenn der Makler der Meinung ist, das sei nicht wichtig, da in den Protokollen nichst Wichtiges drin stehen würde und er nicht jedem Kaufinteressenten die Protokolle kopieren könnte. Im Internetzeitalter dürfte es nicht zuviel verlangt sein, wenn die Protokolle und Hausgeldabrechnungen und auch die Teilungserklärung als pdf-Datei per E-Mail an den Kaufinteressenten versendetet werden. Oder? Die Maklercourtage muss ja auch verdient werden und das Scannen der Unterlagen und die Lieferung als pdf verlangen diverse Immobilienmakler bereits vom Verkäufer.

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Üblicher Weise enthalten Teilungserklärungen den Aufteilungsplan der gesamten Immobilie: wieviele Anteile hat jede einzelne Wohnung (Sondereigentum) oder Gewerbeeinheit (Teileigentum) am Gemeinschafteigentum. Hierbei wurde ursprünglich die Gesamtfläche (in qm) der Wohnungen (Sondereigentum) zuzüglich der Gesamtfläche in qm eventuell vorhandener Gewerbeeinheiten oder Garagen (Teileigentum) ermittelt und z. B. mit 10.000/10.000 angegeben. Auf jedes einzelne Sondereigentum oder Teileigentum entfällt somit rechnerisch x/10.000 am gesamten Sonder-/Teileigentum. Die Nebenflächen (Gemeinschaftseigentum), wie z. B. Treppenhaus, Fassade, Heizungsanlage, Zuwegung, Kellergänge, etc., gehören dem jeweiligen Eigentümer entsprechend seiner Anteile x/10.000 ebenso, d. h. er ist auch für die Instandhaltung (Renovierung, Kleinreparatur, Wartung, Pflege) und Instandsetzung (große Reparaturen, Erneuerung, Austausch) des sogenannten Gemeinschaftseigentums mit dem gleichen Anteil beteiligt.

Viele Eigentümergemeinschaften sind im Laufe der Jahre dazu übergegangen nur nach Instandsetzungsbedarf auf das Rücklagenkonto der Gemeinschaft zu zahlen und nicht mehr nach der alten “Petersschen Formel” (siehe wikipedia: Peterssche Formel), die besagt, dass das 1,5-fache der Herstellungskosten des Gebäudes, verteilt auf 80 Jahre, als sinnvolles Maß für Altbauten gelten sollte. So kommt häufig ein extrem niedriges monatliches Wohngeld zustande, welches gerade die laufenden Kosten deckt und nur einen minimalen Betrag dem Rücklagenkonto zuweist.

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