Eigentumswohnung: Sonderumlage

Bei dem Kauf einer Eigentumswohnung lässt sich der Käufer leicht von dem niedrigen „Wohngeld“ (Hausgeld) blenden, welches er zurzeit monatlich als neuer Wohnungseigentümer zu zahlen hätte.

Das kann verheerende Folgen haben, da bei einem sehr geringen Wohngeld meist viel zu wenig in die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft fließt.

Vorsicht bei niedrigem Hausgeld

Bei größeren dringend erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen reichen die Rücklagen, die die Eigentümergemeinschaft im Laufe der Jahre angesammelt haben, daher häufig nicht aus. Da dem Käufer der Eigentumswohnung (Sondereigentum) nun  aber auch (entsprechend der Eigentumsanteile) das Gemeinschaftseigentum gehört, muss er auch entsprechend für die Kosten aufkommen. Sonderumlagen mit  ein paar tausend Euro sind daher nicht selten. Ebenfalls nicht selten ist, dass nicht alle Eigentümer zahlungsfähig sind, und somit die Eigentümergemeinschaft auf Kosten hängenbleibt, die dann wiederum der Käufer anteilig zu tragen hat. 

Rücklagen der Eigentümergemeinschaft vor dem Kauf einer ETW prüfen

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollte man daher nicht nur die letzen Hausgeldabrechnungen (Wohngeldabrechnungen) und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung lesen sondern auch den Zustand des Treppenhauses (Renovierungsbedarf?) sowie des Kellers und des Bodenraumes beachten. Im Keller sind bei Altbauten oft veraltete Wasserleitungen und Abstellhähne zu sehen, die von der Eigentümergemeinschaft seit fünfzig Jahren nicht erneuert wurden. Auch das Dach kann einen erheblichen Kostenfaktor darstellen, wenn eine Neudeckung dringend erforderlich ist. Auch sollte der bauliche Zustand der Balkone unter die Lupe genommen werden.

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So wird deutlich, dass der Wert einer Immobilie nicht nur von der Lage sondern auch von dem baulichen Zustand abhängig ist. Auch hierbei ist das Rücklagenkonto der Eigentümergemeinschaft ein wichtiger Faktor. Stehen beispielsweise zwei Mehrfamilienhäuser der gleichen Baualtersklasse nebeneinander, können dennoch die Wohnungen einen erheblichen Preisunterschied haben, wenn das eine Haus bereits mehrfach saniert wurde und das andere nicht. Dann stellt sich zudem noch die Frage, ob das unsanierte Gebäude zeitnah saniert werden kann, was wiederum von der vorhandenden Höhe der Rücklagen der Gemeinschaft abhängig ist.

Kurzum, als Kaufinteressent einer Gebrauchtimmobilie tut man gut daran, wenn man bei der Finanzierung nicht zu knapp kalkuliert und selbst von vornherein eine Instandhaltungsrücklage bildet.

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