Finanzierung einer Eigentumswohnung – Baufinanzierung

Die anhaltende Niedrigzinsphase verführt viele zum schnellen Kauf einer Immobilie.

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung ist es sinnvoll  das Budget ausführlich zu berechnen, da neben dem Kaufpreis mit Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten, Maklercourtage) von über 12 % zu rechnen ist. Hinzu kommen bei gebrauchten Immobilien (Altbau) häufig dringend erforderliche Sanierungen des Sondereigentums (bzw. der Wohnung), die bei der Besichtigung vielleicht nicht sofort erkennbar sind. Auch Instandsetzungsmaßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, können den Käufer zusätzlich belasten.

Kalkulation einer Eigentumswohnung

Hier finden Sie zwei einfache Berechnungen um den Kauf einer Eigentumswohnung kalkulieren zu können. Die Formulare sind in Excel, mit Formeln unterlegt und ausfüllbar. Die Formulare können sie kostenlos downloaden: 

(Tipp: Um die Excel-Formulare auch auf dem Smartphone öffnen zu können, benötigen Sie z. B. die kostenlose App  “WP Office + PDF” oder “Microsoft Office Mobile”, die Sie im “Google Play Store” finden.)

Für eine günstige Baufinanzierung werden durchschnittlich 40 % Eigenkapital vorausgesetzt. Nach wie vor ist ein solides Annuitätendarlehen  der beste Weg der Finanzierung. Bei der anhaltenden Niedrigzinsphase sollte aber darauf geachtet werden, dass die anfängliche Tilgung weit über  1% p. a. (über 1 % pro Jahr) liegt.  Eine anfängliche Tilgung von 4 % bis 5 % p. a. wäre optimal, aber auch 3 % Tilgung p. a. machen sich bemerkbar. Bedenken Sie bitte, dass Sie bei einer anfänglich hohen Tilgung in die Zukunft investieren. Sollten die Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung steigen, sind Sie mit Ihrer Finanzierung auf der sicheren Seite, da bereits ein Großteil getilgt wurde und Sie den Tilgungsanteil bei der Anschlussfinanzierung dann niedriger setzen können. Es bleibt dann genügend “Luft” für einen höheren Zinssatz ohne die monatliche Rate erhöhen zu müssen.

Sehen und berechnen Sie selbst (anhand einer einfachen Rechnung) wie eine hohe anfängliche Tilgung (Annuitätendarlehen) die Restschuld schnell minimiert.

Annuitätendarlehen einfach berechnen

An der folgenden Berechnung können Sie erkennen, welchen Unterschied es macht, wenn die anfängliche Tilgung mit einem höheren Prozentsatz als den üblichen 1% vereinbart wird. Auch diese einfache Berechnung ist ein Excel-Formular und steht zum kostenlosen Download zur Verfügung:

Finanzierungsfalle Bausparvertrag + tilgungsfreies Darlehen

Nach wie vor wird gerne von den Finanzberatern der Banken und Sparkassen empfohlen, für die Baufinanzierung ein tilgungsfreies Darlehen aufzunehmen und gleichzeitig einen Bausparvertrag abzuschließen. Dieses hat nur einen Grund: an beiden Vertragsabschlüssen wird verdient.

Rechnerisch ist diese Splittung die reinste Milchmädchenrechnung. Auf den ersten Blick sieht es zwar so aus, als würde sich das Ansparen in einen neu abgeschlossenen Bausparvertrag durch die verhältnismäßig hohen Guthabenzinsen lohnen, dieses ist aber lediglich Augenwischerei. Setzt man hingegen diese “Sparrate” des Bausparvertrages als Tilgungsanteil bei einem Annuitätendarlehen ein, wird man unweigerlich feststellen, dass ein Annuitätendarlehen die bessere Finanzierung ist. Zudem ist die Guthabenverzinsung von Bausparverträgen irreführend, da man genaugenommen die Abschlussgebühr des Bausparvertrages gegenrechnen muss. Auch wenn die Bänker gerne damit locken, dass es ja auch noch Wohnungsbauprämie geben würde – selbst diese staatliche Förderung bringt die Kuh nicht vom Eis. Sinn macht ein Bausparvertrag bestenfalls, wenn man ihn für die Zukunft anspart, um z. B. irgendwann bei einer bereits vorhandenen Immobilie einen Wintergarten anzubauen und diesen mit einem Bauspardarlehen und der damit verbundenen kurzen Tilgungsphase abzahlen will.

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Die Zinsen für eine Baufinzierung über ein Annuitätendarlehen sind bereits seit längerer Zeit extrem niedrig, wenn man bedenkt, dass man in den 80er Jahren ca. 11% Zinsen  p. a. für eine Baufinanzierung zahlen musste. Diesen Umstand haben “schlaue” Leute zum Anlass genommen, ein Annuitätendarlehen, an dem die Banken und Sparkassen heute kaum noch etwas verdienen, in zwei Verträge zu splitten (Tigungsfreies Darlehen + Ansparung Bausparvertrag). Fallen Sie nicht drauf rein. Desweiteren wird bei der Antragstellung einer Baufinanzierung von Seiten der Bank bzw. Sparkasse vorgerechnet, was man sich aufgrund seines Einkommens leisten kann. Die Banken und Sparkassen sind dazu verpflichtet, solange es um ein Darlehen geht. Wird hingegen zusätzlich ein Bausparvertrag abgeschlossen, fragt keiner, ob die zusätzliche monatliche Belastung finanziell möglich ist. Das gleiche gilt für zusätzliche Versicherungen, die die Finanzierung absichern sollen. Doch gerade diese Kopplungsgeschäfte sind es, die die Baufinanzierungen zum Platzen bringen. Daher ist es wichtig, dass Sie vor dem Banktermin selbst rechnen und genau kalkulieren, damit man Ihnen beim Banktermin nicht vorgaukeln kann: “Im Himmel ist Jahrmarkt.”

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